“中信建投沈阳国际软件园REIT”询价探源

日前，《中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金》发布询价公告，询价日为2025年9月29日，询价区间为2.736元/份-4.104元/份。

注：本文不具备任何建议和意见的基础，仅为记录和学习所用。本文引用分派率取值为已实现的完整年度分派率和预测的完整年度分派率。

“中信建投沈阳国际软件园REIT”是中信建投继海风、陆风后管理的又一新领域REITs项目。作为基金管理人参与的首个产业园领域REITs项目，入池资产位于辽宁沈阳浑南区，从近些年的出租率情况分析来看，持续下滑的出租率成为了不得不面对的现实。入池资产截至2025年3月末的的估值为10.26亿元；较首次申报的13.01亿元下调比例为13.34%；虽然估值金额有所下调，但和部分一二线城市产业较为聚集区域的同类项目相比，单平米评估价格并不具备优势；时点出租率83.12%，和“博时津开科工REIT”、“华泰紫金南京建邺REIT”发行时点出租率较为一致。

一、项目信息

“中信建投沈阳国际软件园REIT”入池资产位于辽宁省沈阳市浑南区高歌路2号，建筑面积201,195.19㎡，可租赁面积196,577.49㎡。

接下来，从以下几方面梳理项目的潜在价值以及未来的成长潜力：

1、收入增长

从项目的出租率来看，自2022年以来，出租率维持在80%以上；2025年3月末下降至83.12%的出租率，整体来讲申报期间出租率有所下滑。

租金方面来看，办公部分平均签约租金近三年较为平稳，整体保持在46元/平方米/月，自2022年的46.22元/平方米/月至2024年末的46.35元/平方米/月；项目在评估报告中预测的长期增长率为1.5%；从历史出租率变动来看，虽然设置的增长幅度较低，但历史增长率与长期增长率之间并未形成良性映射。

从收入来看，自2022年至2024年3个完整年度数据对比下，物业租赁收入并不稳定；其中，2023年最高，达到了8,533.94万元；2022年为8,385.64万元；2024年则略有下降为8,325.86万元。（四舍五入取整数）。

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2、分派率

项目发布的询价区间2.736元/份-4.104元/份；项目估值金额为10.26亿元。按照询价最高价计算其分派率约为4.67%；按照最低价计算其分派率约为7.01%（本文分派率按照四舍五入方式取值）。

从项目预测的数据来看，首次申报时项目拟募集资金规模约为10.26亿；按照这一数值计算其给出的第二年完整年度可供分配金额为5.61%。

假设“中信建投沈阳国际软件园REIT”最终定价3.545元/份，以此计算第二年完整年度可供分配金额约为5.41%。

二、行业比较

在“创金合信首农产业园REIT”询价时曾提到，产业园领域REITs项目自首批上市以来就备受争议，出租率下降、租金单价下调等等核心指标变动较大，与发行前预测的数据有着极为明显的差距。从实践来看，这一趋势并未改变。另外，部分项目自上市后与资产运营收入下滑形成鲜明对比的是二级市场价格的攀升，这一现象值得警惕。

从某种程度上来讲，“中信建投沈阳国际软件园REIT”和此前上市的“广发成都高头产业园REIT”底层资产承载的租户属性较为相似；后者入池资产在上市后资产持续创造价值力并未释放，另外，其甩锅式的委外招商行为是否符合相关规定也值得探讨。

三、定价分析

产业园REITs项目受业绩变脸以及空置率提升等影响，资产创造的业绩持续低迷，收入并未呈现上市前预期的稳定增长，而是呈现不同程度的下降态势。早期创新创业阶段有句经典的名言“风口上，猪都能飞”，产业园REITs同样存在这样的现象，超过5支产业园REITs较发行价溢价率超过30%，溢价率超过40%的有3支。深入发掘可以看到，二级市场价格的波动和业绩波动关联度的纽带已失去关联；后续如何发展，前车可鉴。

此前询价文章也提到，报价环节投资者更多的是关注短期投机行为的实现，并未考量后续投资者在持有环节受业绩波动影响造成的份额价值波动风险。

参考近期产业园REITs项目上市前后的数据变动，最终定价取值在3.858元/份也是有可能的。按照行业均值分派率和可比项目的节点分派率来看，假设定价3.545元/份计算，预期波动空间在6.1%-17.12%之间。

说明：以上是基于项目与行业在分派率数据指标上对比后得出的一些假设；受指标样本以及市场因素等影响，结果与实际数据间可能存在较大偏差。所以，本文仅为个人研究，不具备任何参考价值。